아파트 취득세 계산법 완전정리 – 신축 vs 구축, 감면 대상까지 총정리

아파트 취득세 계산법 완전정리 – 신축 vs 구축, 감면 대상까지 총정리

“집은 샀는데 취득세가 이렇게 많이 나온다고요?”

많은 분들이 아파트 계약 후 가장 먼저 당황하는 게 바로 취득세 고지서입니다.
"계약서에는 없던 돈이 왜 이렇게 많지?" 하며 당황하시는 분들도 많죠.

하지만 취득세는 법적으로 반드시 납부해야 하는 세금이며,
그 구조만 이해하면 예상치 못한 지출을 미리 준비할 수 있습니다.

지금부터 신축 vs 구축, 1주택 vs 다주택,
그리고 생애최초 구입 시 감면 조건까지
실전에서 바로 써먹을 수 있게 정리해드릴게요.

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1. 아파트 취득세란?

취득세란 부동산(아파트, 주택, 토지 등)을 취득할 때 납부해야 하는 세금입니다.
취득 방법은 매매, 증여, 상속, 분양 등이 될 수 있으며,
그 방식과 보유 주택 수, 가격 등에 따라 세율이 달라집니다.

납부기한:

• 잔금 지급일 또는 등기일로부터 60일 이내
• 미납 시 가산세 부과

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2. 취득세율 기본 구조 (2024년 기준)

✅ 1주택자 기준

주택 가격                                                                                             세율

6억 원 이하 (비수도권은 3억 이하)	1.0%
6억~9억 원	1.0~3.0% (누진세율)
9억 원 초과	3.0%

 

※ 지방교육세(0.1~0.3%) + 농어촌특별세(0.2%) 포함 시 **총 부담은 약 1.1~3.4%**

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3. 신축 vs 구축, 차이 있을까?

사실 취득세 자체는 '집의 연식'과는 직접적 관련이 없습니다.
다만, 분양권이냐 매매냐, 입주 시기와 가격, 주택 수,
감면 혜택 여부에 따라 결정적인 차이가 발생하죠.

✅ 신축 아파트 (분양권 포함)

• 분양권 단계에선 취득세 없음
• 입주 시점, 잔금 납부 시 취득세 발생
• 생애최초 주택 구입 시 감면 대상 가능성 큼
• 분양가 기준으로 취득세 산정

✅ 구축 아파트 (기존 주택 매매)

• 계약일 기준으로 취득세 부과
• 감면 혜택은 적지만 가격에 따라 세율 차이 존재
• 매매가 기준으로 취득세 산정

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4. 생애최초 구입자 취득세 감면 조건

정부는 내 집 마련을 처음 하는 실수요자를 위해
취득세 감면 제도를 운영하고 있습니다.

✅ 감면 조건 (2024년 기준)

• 본인 기준 생애 최초 주택 구입
• 주택 가격 6억 원 이하 (수도권 외 3억 원 이하)
• 부부합산 소득 7천만 원 이하 (신혼부부는 8천만 원 이하)
• 1가구 1주택 요건 충족
• 전용면적 84㎡ 이하

✅ 감면 혜택

• 취득세 전액 면제 또는 50% 감면
• 지자체에 따라 감면폭 다름 → 사전 확인 필수!

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5. 다주택자의 취득세는 ‘폭탄 수준’

취득세에서 가장 무서운 건 바로 다주택자 중과세율입니다.
2020년 이후 부동산 규제 강화로 주택 수에 따라 세율이 급등했습니다.

✅ 조정대상지역 내 주택 취득 시 세율

주택 수                                                                       취득세율

1주택	1~3% (누진)
2주택	8%
3주택 이상	12%

 

※ 다만, 일시적 2주택자는 1년 내 기존 주택 처분 시 일반세율 적용 가능

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6. 취득세 계산 실전 예시

예시 1 – 1주택자, 6억 원 아파트 취득

• 기본 세율: 1%
• 지방교육세(0.1%) + 농특세(0.2%) → 약 0.3%
• 총 세율: 1.3%
• 납부세액: 6억 × 1.3% = 780만 원

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예시 2 – 다주택자, 6억 아파트 추가 취득 (3주택자)

• 세율: 12%
• 납부세액: 6억 × 12% = 7,200만 원

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예시 3 – 생애최초 주택 구입자, 분양가 3.5억 아파트

• 감면 대상 충족 시
• 취득세 전액 면제 또는 50% 감면
• 최대 절세 가능액: 약 450만 원 이상

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7. 꼭 체크해야 할 팁

• 분양권은 취득세 과세 시점이 입주일 기준
• 생애최초 감면은 반드시 사전 신청 필요 (계약서+가족관계증명서 등 제출)
• 중도금 대출 등도 주택 수로 포함될 수 있어 유의

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결론처럼 정리하면

• 아파트를 구입할 때는 취득세가 생각보다 큰 비용입니다.
• 1주택자는 비교적 부담이 적지만, 2주택부터는 중과세율로 급증하죠.
• 신축, 구축보다는 주택 수, 가격, 감면 여부가 핵심 변수입니다.
• 생애최초 혜택은 조건만 맞으면 취득세를 거의 안 낼 수도 있습니다.

집을 계약하기 전에 반드시 예상 취득세를 계산해보고,
해당 지자체 감면 혜택도 사전에 체크하는 습관이 필요합니다.